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　　（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以上案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）

　　2012年，村民周建国因宅基地腾退，与当地腾退办公室签订协议，获得一套定向安置房——一号房屋（两居室），但尚未实际交付。

　　2015年2月，周建国向同村朋友刘志远借款40万元，约定半年内归还。借款到期后，周建国无力偿还，遂提出将一号房屋作价120万元出售给刘志远，以40万元借款抵扣部分房款，剩余80万元由刘志远直接支付给周建国的另一债权人廖某，用于清偿其债务。

　　刘志远无需再向周建国付款，40万元借款转为房款，80万元由其代付至廖某账户；

　　周建国须在房屋具备领取条件时，代刘志远向腾退办领取一号房屋，并在可过户时配合办理产权转移。

　　合同签订当日，刘志远通过银行转账向廖某支付80万元，廖某出具收条确认收到“买房款”。周建国也将拆迁协议原件交予刘志远保管。

　　然而，2018年一号房屋具备交付条件后，周建国拒不配合领取房屋，经多次催告仍置之不理。因腾退办仅认可原被腾退人或持法院确权文书的买受人领取房屋，刘志远无法自行收房，遂诉至法院，请求确认双方签订的房屋买卖合同有效。

　　确认刘志远与周建国于2015年7月16日签订的《北京市房屋买卖居间合同》有效。

　　注：法院同时说明，合同有效不等于必然能履行，后续能否交房、过户，需另案解决。

　　双方均为同一集体经济组织成员，具备交易主体资格；合同内容系自愿协商达成，无欺诈、胁迫情形。

　　安置房虽暂未取得产权证，但合同仅约定未来过户义务，并未违反禁止性规定。司法实践中，此类“期房买卖”合同通常认定为有效。

　　周建国无正当理由拒不到庭，视为自动放弃答辩与质证权利，不影响法院依法认定合同效力。

　　单纯的“还不起钱就用房抵”可能被认定为流押条款而无效。但若重新签订买卖合同、明确价格、完成对价支付，则可被认定为有效房屋买卖。

　　本案中，80万元支付给第三方，但因有委托协议+转账凭证+收款人书面确认，法院认可其为购房款。若仅有转账记录，风险极高。

　　农村定向安置房原则上不得对外转让，但在本集体经济组织内部流转，法院通常尊重当事人意思自治。

　　本案仅解决“合同是否有效”问题，能否实际收房、过户，还需另案起诉要求继续履行或解除合同。建议买方同步准备第二步诉讼。

　　周建国主动交付拆迁文件，增强了交易真实性。买方应尽可能控制原始权属资料，防止卖方“一房二卖”。

　　本文由北京房产律师靳双权团队整理，旨在帮助购房者识别“以房抵债”交易风险，规范代付行为，确保买卖合同效力获得司法认可。如遇类似安置房买卖纠纷，建议尽早咨询专业律师，构建完整证据体系，避免“钱房两空”。

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